Le droit d'usage et d'habitation (DUH) : différences avec l'usufruit
Deux droits, deux logiques
| DUH | Usufruit | |
|---|---|---|
| Prérogatives | Usus seul (habiter) | Usus + fructus (habiter ou louer) |
| Cession / location | Impossible | Cessible, bien louable |
| Valorisation fiscale | ≈ 60 % de l'usufruit (art. 762 bis CGI) | Barème art. 669 CGI selon âge |
| Extinction | Décès (ou terme fixé) | Décès (viager) ou terme |
Le piège du DUH pour un futur pensionnaire d'EHPAD
Un vendeur avec DUH ne peut pas louer son logement pour financer un séjour en EHPAD. S'il part en établissement, il perd la jouissance sans pouvoir en tirer un revenu.
À l'inverse, un vendeur ayant conservé l'usufruit peut louer le bien et percevoir des loyers pour financer son hébergement.
Selon la rédaction de l'acte, une clause de libération anticipée du DUH (contre indemnisation ou majoration des mensualités) peut être prévue. Consultez votre notaire.
Valorisation économique
Les professionnels utilisent des barèmes (par exemple Daubry) qui intègrent :
- l'âge du bénéficiaire du DUH ;
- la valeur locative du bien ;
- la durée d'occupation prévue.
En pratique, une décote de 20 à 40 % de la valeur vénale libre est courante.
Extinction du DUH
Le DUH est intuitu personae : il s'éteint au décès du bénéficiaire, ou au terme fixé dans l'acte. En cas de décès du vendeur avant le terme des paiements, l'acheteur récupère la jouissance tout en continuant de payer les mensualités aux héritiers.
Sources
Vérifié le 5 juillet 2026.
Informations générales — ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un notaire ou un fiscaliste pour votre situation personnelle.