Investir en vente à terme pour louer : fiscalité et rentabilité
L'investissement locatif via une vente à terme
L'acheteur d'une vente à terme libre peut louer immédiatement. Il perçoit des loyers pendant qu'il paie les mensualités au vendeur.
Fiscalité côté loyers
Les loyers sont imposables normalement :
- Revenus fonciers (location nue) au barème progressif + PS 17,2 % ;
- BIC LMNP (location meublée) avec option pour le régime réel et amortissement du bien.
Point clé : les mensualités ne sont pas déductibles
Contrairement aux intérêts d'emprunt d'un crédit classique, les mensualités d'une vente à terme ne sont pas déductibles des loyers : ce sont des paiements du prix, pas des charges.
Exception : si des intérêts sont stipulés dans l'acte (montage crédit vendeur), ces intérêts sont déductibles côté acheteur mais imposables côté vendeur.
Amortissement en LMNP
En LMNP au réel, l'acheteur peut amortir le bien sur sa durée d'usage économique (généralement 30 ans pour l'immeuble, plus court pour le mobilier). L'assiette d'amortissement est le prix d'acquisition, y compris le solde encore dû.
Rentabilité
Rentabilité brute : loyer annuel / prix total. La rentabilité est souvent supérieure à un achat classique en libre grâce à l'absence d'intérêts bancaires.
Consultez un expert-comptable pour votre situation spécifique (option LMNP, choix du régime, articulation avec l'IFI).
Sources
Vérifié le 5 juillet 2026.
Informations générales — ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un notaire ou un fiscaliste pour votre situation personnelle.