Le notaire et les garanties de la vente à terme : hypothèque légale et clause résolutoire

Le rôle central du notaire

La vente à terme est obligatoirement conclue par acte authentique : la mutation immobilière est publiée au service de la publicité foncière et les sûretés du vendeur inscrites le jour même.

Le notaire :

• vérifie la solvabilité de l'acheteur (documents de revenus, patrimoine, éventuelle caution) ;
• rédige les clauses sensibles : échéancier, indexation, clause résolutoire, déchéance du terme, sort du DUH, remboursement anticipé, revente ;
• inscrit immédiatement l'hypothèque légale spéciale du vendeur ;
• accompagne les événements post-signature : décès, séparation, revente.

L'hypothèque légale spéciale du vendeur (2022)

Avant 2022, le vendeur bénéficiait du « privilège du vendeur d'immeuble » (ancien art. 2374 C. civ.), qui rétroagissait au jour de la vente.

Depuis l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 (en vigueur au 1er janvier 2022), le privilège est devenu une hypothèque légale spéciale du vendeur, codifiée à l'article 2402 du Code civil : « la créance du prix de vente d'un immeuble, garantie sur celui-ci ».

Changement pratique majeur : la sûreté prend rang au jour de son inscription, plus au jour de la vente. Conséquence :

• l'inscription doit être immédiate après la signature ;
• entre la signature et l'inscription, un tiers pourrait théoriquement prendre rang antérieur (risque marginal, mais existant).

Selon la rédaction de l'acte, la sûreté peut être renforcée par une caution personnelle, un séquestre des premières mensualités ou une garantie sur un autre bien. Consultez votre notaire.

La clause résolutoire (art. 1654 et 1656 C. civ.)

Clause quasi systématique : en cas de non-paiement d'une échéance, après mise en demeure/sommation restée sans effet, la vente est résolue de plein droit ; le vendeur récupère la pleine propriété.

L'article 1656 C. civ. précise que « l'acquéreur peut néanmoins payer après l'expiration du délai, tant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation ; mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai ».

Sort des sommes versées : la clause pénale

Si l'acte le prévoit, le vendeur conserve les sommes déjà perçues (bouquet + mensualités) à titre de dommages-intérêts. Point rarement mentionné : il s'agit d'une clause pénale, susceptible d'être modérée par le juge si manifestement excessive (art. 1231-5 C. civ.).

Selon la rédaction de l'acte et l'appréciation du juge, la protection du vendeur peut varier — c'est un point à travailler avec votre notaire.

Déchéance du terme : l'alternative à la résolution

Le vendeur peut préférer, plutôt que la résolution, invoquer la déchéance du terme : le solde total du prix devient immédiatement exigible, et le vendeur peut faire jouer son hypothèque légale via une saisie immobilière.

Autres protections utiles

• Caution personnelle de l'acheteur (ou des associés si SCI) ;
• Séquestre des premières mensualités ;
• Contrôle de solvabilité documenté (avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés bancaires) ;
• Clause d'assurance obligeant l'acheteur à assurer le bien tant que le prix n'est pas soldé.

Sources

• Légifrance — art. 2402 C. civ.
• Seineo Notaires — Réforme des sûretés
• Office du Viager — Clause résolutoire
• Kohen Avocats — Hypothèque légale spéciale du vendeur

Vérifié le 5 juillet 2026.

Informations générales — ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un notaire ou un fiscaliste pour votre situation personnelle.