Vendre à terme à ses enfants ou à un proche : légal, mais attention
C'est légal
Aucune interdiction de vendre à terme à un enfant, un neveu ou tout membre de sa famille — contrairement au viager où l'aléa pose des questions spécifiques.
Le risque n° 1 : la donation déguisée
L'administration fiscale et les juges peuvent requalifier la vente en donation déguisée si :
- le prix est vil (très inférieur au marché) ;
- les mensualités sont symboliques ou jamais réellement payées ;
- le vendeur « rend » l'argent au débiteur ;
- l'opération a lieu peu de temps avant le décès du vendeur.
Conséquences : droits de donation majorés + intérêts et pénalités, action en réduction des autres héritiers, éventuelle annulation de la vente.
Le risque n° 2 : l'article 918 du Code civil
L'art. 918 C. civ. dispose que la valeur en pleine propriété des biens aliénés « à charge de rente viagère, à fonds perdu ou avec réserve d'usufruit » à un successible en ligne directe s'impute sur la quotité disponible au moment de la succession.
Une vente à terme occupée avec réserve de DUH consentie à un enfant peut tomber dans ce mécanisme.
À valider avec votre notaire : l'application précise de l'art. 918 à une vente à terme avec DUH est débattue. Le consentement des autres héritiers à l'acte peut neutraliser la présomption.
Précautions probatoires indispensables
- Prix de marché documenté (expertise indépendante, comparables notariés) ;
- Paiements réels et traçables (virements bancaires, jamais de compensation ni d'espèces) ;
- Pas de « re-donation » des mensualités par le vendeur au débiteur ;
- Information des autres héritiers et, si possible, leur consentement à l'acte ;
- Cohérence globale (le vendeur doit avoir besoin des mensualités pour vivre — pas les rendre).
Sources
- [osez-viager — Viager familial](https://osez-viager.fr/viager-familial-vendre-a-un-membre-de-sa-famille/)
- [Vita Pecunia](https://www.vitapecunia.fr/vendre-viager-membre-famille/)
- [fiscalonline — Requalification en donation déguisée](https://fiscalonline.com/outils-fiscaux/Vente-en-viager-fictive-les-criteres-de-la-requalification-en-donation-deguisee)
Vérifié le 5 juillet 2026.
> Informations générales — ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un notaire ou un fiscaliste pour votre situation personnelle.