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Vente à terme libre ou occupée : quelles différences, comment choisir ?
Par Rédaction venteaterme.fr· 8 min de lecture Vérifié le 5 juillet 2026
Informations générales — ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un notaire ou un fiscaliste pour votre situation personnelle.
Deux formules, deux logiques
La vente à terme peut être libre (l'acheteur prend possession immédiatement) ou occupée (le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation — DUH — sur le bien).
Vente à terme libre
- L'acheteur peut habiter, louer ou revendre dès la signature (sous réserve des clauses de l'acte).
- Le prix est calculé sur la valeur libre du bien.
- Toutes les charges et taxes reviennent à l'acheteur.
Vente à terme occupée
- Le vendeur reste dans le logement pour une durée fixée (ou à vie).
- La valeur du DUH est déduite de la valeur vénale → décote d'occupation généralement comprise entre 20 et 40 %.
- La répartition des charges (taxe foncière, entretien, gros travaux art. 606) est aménagée dans l'acte.
Exemple chiffré
Un pavillon valorisé 400 000 € libre, occupé par le vendeur pour 10 ans estimés :
| Poste | Libre | Occupée (DUH 10 ans) |
|---|---|---|
| Valeur retenue | 400 000 € | ~ 280 000 € (décote 30 %) |
| Bouquet 30 % | 120 000 € | 84 000 € |
| Mensualité sur 15 ans | ≈ 1 555 € | ≈ 1 088 € |
| Frais de notaire | Sur 400 000 € | Sur 280 000 € |
En occupée, l'acheteur paie moins cher mais ne peut pas habiter pendant la durée du DUH. Il devient investisseur patrimonial de long terme.
Comment choisir ?
Choisissez le libre si :
- vous cherchez votre résidence principale ;
- vous êtes acheteur-locataire (rendement locatif immédiat) ;
- le vendeur veut déménager rapidement.
Choisissez l'occupée si :
- vous êtes investisseur patrimonial (achat décoté) ;
- le vendeur souhaite rester dans son cadre de vie (motif fréquent : maintien à domicile) ;
- vous souhaitez maximiser la décote.
Points d'attention communs
- Vérifiez si le DUH est à terme fixe (5, 10, 15 ans) ou à vie : dans le second cas, l'acheteur peut avoir fini de payer sans pouvoir occuper. Selon la rédaction de l'acte, la sortie anticipée du vendeur (départ en EHPAD, décès) libère les lieux — consultez votre notaire.
- Notez la répartition écrite des charges : taxe foncière, entretien, ravalement, gros travaux 605-606, assurances.
- Vérifiez qu'une clause d'assurance du bien est prévue côté vendeur occupant (occupant) et côté acheteur (PNO).
Sources
Vérifié le 5 juillet 2026.
Informations générales — ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un notaire ou un fiscaliste pour votre situation personnelle.