Acheter en vente à terme un bien loué : le sort du bail et des loyers

Le bail se poursuit

En cas de vente d'un bien loué (donc aussi en vente à terme), le bail se poursuit et est transmis à l'acheteur. Pas de congé nécessaire au moment de la vente.

Loyers dès la signature

L'acheteur perçoit les loyers dès la signature (sauf stipulation contraire). Il est simultanément débiteur des mensualités vers le vendeur — les deux flux se compensent partiellement selon le calibrage.

Décote « occupé par locataire »

Une décote usuelle de 5 à 30 % s'applique sur le prix, selon :

• la durée restante du bail ;
• le niveau de loyer (par rapport au marché) ;
• le type de bail (nu, meublé, commercial, code civil) ;
• le profil du locataire.

Congé délai protecteur

Pour donner congé au locataire après acquisition d'un bien loué :

• Congé vente : effectif seulement au renouvellement si le bail expire moins de 3 ans après l'achat ;
• Congé reprise (pour habiter) : préavis à respecter selon la nature du bail.

Ces délais protecteurs doivent être anticipés dans la stratégie d'investissement.

Sources

• Service-public — Vendre un logement loué
• bailpdf — Vente logement occupé

Vérifié le 5 juillet 2026.

Informations générales — ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Consultez un notaire ou un fiscaliste pour votre situation personnelle.